Das erwartet Eigentümer bei der Neuberechnung Ihrer Liegenschaft
13. Mai 2024
Die Steuerbehörden sind gefordert, eine Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Zürich vorzunehmen und den Eigenmietwert bis Ende des Jahres neu festzusetzen. Wir haben unsere Bewertungsexpertin Jessika Baccetti gefragt, welche Kriterien der Berechnung zugrunde gelegt werden und worauf Eigenheimbesitzer unbedingt achten sollten.
Jessika Baccetti, was hat es mit dem Eigenmietwert auf sich?
Die Diskussion um den Eigenmietwert läuft bereits seit vielen Jahren – insbesondere um dessen Abschaffung. Bei der jetzigen Anpassung geht es in erster Linie darum, die Vermögens- und Eigenmietwerte ab der Steuerperiode 2025 an die aktuelle Marktsituation anzupassen. Als Besitzer einer selbst genutzten Immobilie ist man verpflichtet, den Wert der Liegenschaft in der Steuererklärung zu deklarieren. Als Basis dienten bislang Daten, die zuletzt 2009 erhoben wurden. Die Immobilienpreise sind seither aber kontinuierlich gestiegen, gemäss einer Studie von Wüest und Partner zum Teil um über 50 Prozent.
Droht Eigenheimbesitzern ab 2025 demnach eine höhere Steuerbelastung?
Ja, davon können wir ausgehen. Ich erachte den Zeitpunkt der Anpassung allerdings als sehr schwierig.
Wir befinden uns zurzeit an einem kritischen Kippmoment. In den letzten 10 Jahren haben sich die Immobilienpreise konstant aufwärtsbewegt. Ob die Entwicklung so weitergeht, ist nicht sicher. Die bislang kontinuierlich positive Marktentwicklung ist mittlerweile gebremst. Wird jetzt ein hoher Eigenmietwert festgesetzt, könnte dieser eventuell in den nächsten Jahren bei über 70 Prozent vom Marktmietwert zu liegen kommen. Üblicherweise liegt dieser bei 60 bis 70 Prozent der Marktmiete.
Welche Kriterien werden bei einer Neubewertung berücksichtigt?
Die Taxierung von Wohneigentum basiert auf bestimmten, vom Steueramt definierten Faktoren. Dazu zählen unter anderem der Verkehrs-, Versicherungs- und Katasterwert, die Wohn- bzw. Nettonutzfläche, das Baujahr, die Lage sowie der ortsübliche Mietzins. Je nachdem, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum handelt, fallen die Berechnungen nochmals unterschiedlich aus. Im Kanton Zürich beträgt der Eigenmietwert bei einem Einfamilienhaus beispielsweise 3,5 Prozent des Vermögenssteuerwerts und 4,25 Prozent bei einer Wohnung. Der Punkt ist aber: In beiden Fällen erfolgt die Bewertung nach einem standardisierten Prozess. Dieser zeigt nie den individuellen Wert einer Liegenschaft an.
Was raten Sie Haus- und Wohnungseigentümern demnach?
Man muss wissen: Nicht jedes Objekt hat einen 50-prozentigen Wertzuwachs erfahren. Je nach Gemeinde kann dieser mitunter auch weit darunter liegen. Eine individuelle und differenzierte Betrachtung ist daher angebracht. Es lohnt sich, nach dem Erhalt der neuen Steuereinschätzung, die Kennzahlen, mit denen die jeweiligen Behörden den Betrag festlegen, genau zu kontrollieren und mit dem Steueramt Rücksprache zu nehmen. Im Zweifelsfall liegen falsche oder veraltete Daten vor, die eine Einsprache beim zuständigen Steueramt nahelegen. In solchen Fällen hilft auch das Urteil eines unabhängigen und zertifizierten Gutachters. Dessen Expertise kann helfen, den individuellen Wert der Liegenschaft und damit den Eigenmietwert richtig zu taxieren – um langfristig Steuern zu sparen.
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Jessika Baccetti freut sich über Ihre Kontaktaufnahme
Weitere Informationen: https://www.zh.ch/de/steuern-finanzen/steuern/liegenschaftenneubewertung-2025.html
